Il progetto della Solemare sul porto: la grande occasione perduta

Il progetto sull’area portuale di Monopoli sta per essere approvato con grave danno per la città

Per il prossimo 16 gennaio 2019, il sindaco Angelo Annese ha indetto la nuova Conferenza di Servizi, probabilmente l’ultima, sul progetto per l’area portuale P1. Una convocazione avvenuta in piene festività natalizie, con la stessa astuzia infingarda con la quale questa vicenda è stata portata avanti negli anni.
Solo pochi giorni prima, il Sindaco ha riunito la Commissione urbanistica per mostrare gli sviluppi recenti del progetto della Società Solemare. Un passaggio reso obbligatorio da una delibera, fortemente voluta, lo scorso anno, dall’opposizione e finalizzata a garantire un confronto tra le forze politiche sulle linee guida del progetto. Con la pubblicazione della data per la Conferenza di Servizi, in un tempo tanto ravvicinato, capiamo che, ancora una volta, si è voluto solo fingere di aprire un dialogo reale sui contenuti. In realtà, il vero intento era ottemperare alla delibera con un incontro formale per presentarsi al tavolo in Regione, per la chiusura dell’Accordo di Programma, potendo vantare di aver perfezionato l’iter procedurale richiesto per legge.

Continuiamo, nostro malgrado, a essere spettatori di una tragicommedia. Ai monopolitani è stato confiscato il diritto di partecipare alla determinazione dell’evoluzione di un’area cruciale per lo sviluppo della città. Crediamo che nessuna Amministrazione accorta e responsabile avrebbe lasciato la sua pianificazione e il suo governo nelle sole mani di investitori privati, semplicemente perché prevedibilmente e inesorabilmente si sarebbe mortificato l’interesse pubblico della comunità.

Ora proviamo a riassumere gli effetti di questa vicenda urbanistica sulla città di Monopoli, che, grazie ai sindaci Annese e Romani e alle due amministrazioni di centrodestra, rappresentano una delle pagine più tristi e opache degli ultimi cinquant’anni.

Le volumetrie edificabili

È storia vecchia e non avrebbe neanche più senso parlarne, ma le ricadute odierne sono pesanti. L’Amministrazione Romani (della quale il Sindaco Annese si vanta di essere in piena continuità) ha rimodulato in maniera discutibile le norme del Piano Urbanistico, riconoscendo al privato un’edificabilità del tutto sproporzionata all’area in questione, che ha inevitabilmente falsato il successivo accordo. Oggi la Solemare vuole far pesare sull’accordo la sua “rinuncia” a migliaia di metri cubi di edificazione, dovuta all’oggettiva insufficienza degli spazi e, di conseguenza, a una probabile cattiva interpretazione iniziale della norma.

Le superfici

Al Comune spetta, per norma di Piano, almeno il 50% della superficie privata esistente e, più precisamente, quello dalla parte dello specchio d’acqua del porto. A questi due ettari di cessione, va aggiunto il circa mezzo ettaro dell’area di cala Fontanelle, già di proprietà comunale.
Una vasta superficie, sulla quale far atterrare tutte le funzioni pubbliche che, fino a oggi, non hanno trovato collocazione nel porto attuale: il mercato ittico coperto, una struttura per l’accoglienza dei passeggeri che giungono via mare, un’eventuale ricollocazione dei circoli nautici e sportivi, una migliore sistemazione (in accordo con l’Autorità portuale) delle stesse attività marittime, l’ubicazione di un vasto parcheggio coperto (niente a che fare con quello presente nel progetto della Solemare) che, insieme alla realizzazione di un asse di scorrimento carrabile lento, è indispensabile per il decongestionamento del centro murattiano e la pedonalizzazione di piazza Vittorio Emanuele .
Invece, nulla di tutto questo.

Dall’acceso confronto tra il Privato e la Soprintendenza (unico Ente sovraordinato che, nello svolgimento delle sue funzioni, per la totale latitanza del Comune, ha dato un contributo al processo progettuale) alla città verrà consegnata un’area verde perpendicolare al mare, che racchiude la casa del custode dell’ex cementeria, le ciminiere e l’edificio dell’ex Gaslini.
Non è stata lasciata alcuna superficie per future opere pubbliche, nessun’area cuscinetto tra gli edifici e la dividente demaniale, per futuri accordi con il gestore delle attività portuali.
La parte di superficie che sarebbe dovuta essere destinata al Comune, è stata riempita con migliaia di metri quadrati di esercizi commerciali privati, dove l’uso “pubblico” sarà garantito dalla possibilità per i cittadini di camminare sui tetti degli esercizi privati stessi.

L’edificio ex Gaslini

Sarà consegnato tal quale al Comune, senza interventi e senza un accordo con l’Autorità portuale per l’allontanamento dei capannoni che, ubicati in area demaniale all’esterno della fabbrica, hanno i solai collegati alle pareti dell’edificio, impedendone qualsiasi opera di restauro.

L’edificio comunale

L’area comunale presso la cala Fontanelle dà diritto all’edificazione di un fabbricato nuovo di circa 900 metri quadrati. Il Privato, che non lo realizzerà, l’ha però ubicato in un’infelicissima posizione a pochi metri dai fabbricati residenziali esistenti e con una pista ciclabile che attraversa il tetto.

Il “preminente interesse pubblico” dell’opera

L’interesse pubblico sotteso alla proposta di variante strutturale, da raggiungere con l’Accordo di programma, consiste in un contributo straordinario non inferiore al 50% del maggior valore generato dall’intervento in variante rispetto alla situazione urbanistica prevista dal PUG.
La stima condotta dall’Ufficio Tecnico comunale ha determinato che il maggior valore derivante dalla variante urbanistica proposta è pari a € 2.676.279 e pertanto il contributo straordinario non può essere inferiore a € 1.338.139.
Tale contributo, su richiesta dell’Amministrazione, è costituito dalla cessione dell’immobile ex Gaslini (€ 1.360.800,00), dalla messa in sicurezza delle ciminiere (€ 310.136,00) e dalla ristrutturazione dell’ex casa del custode (€ 490.404,00), per cui ammonterebbe a € 2.161.340,00.
Da questa somma bisogna detrarre l’importo dovuto per la monetizzazione della superficie residenziale non edificata, riveniente al Comune dalla perequazione urbanistica, che è stata quantificata in € 322.787,00.

Quindi, il contributo straordinario sarà pari a € 1.838.553,00, ovvero al 68% del maggior valore generato dall’intervento in variante, ben oltre il 50% previsto dalla legge.
Tutto farebbe pensare a un accordo vantaggioso per il Comune se non fosse che per l’edificio ex Gaslini, il quale incide per il 74% sul contributo straordinario (€ 1.360.800 su € 1.838.553), era inizialmente prevista la demolizione insieme a tutti gli altri manufatti presenti sull’area.
Un Contraente pubblico, davvero interessato a difendere l’interesse generale, farebbe pesare il risparmio riveniente al Privato per la mancata demolizione e il conseguente smaltimento dei materiali, altro che accettare che lo stesso Privato scomputi il valore di mercato del fabbricato dal contributo straordinario che deve alla collettività. Pesa inesorabilmente, infine, qualunque prospettiva di accordo per l’utilizzo pubblico delle aree pubbliche “liberate”, che il privato ha potuto strutturare esclusivamente secondo quanto meglio per i propri interessi.

Allo stato dei fatti, il sindaco Annese:

1. non è stato in grado di conservare alla città lato mare, come previsto dalla norma, l’area di cessione sgombra dalla presenza di edifici privati;
2. non ha voluto imporre una assetto infrastrutturale funzionale al contesto urbanistico generale;
3. non è riuscito a far lasciare spazi cuscinetto in corrispondenza del confine con il Demanio per future ridefinizioni degli spazi stessi;
4. non ha saputo difendere il valore economico del “preminente interesse pubblico” di un’opeazione che modificherà definitivamente il volto del porto e di Monopoli.